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2024-2025年物流地产大客户租赁市场情况分析报告
来源：星零售仓网 2025-03-11一、引言
物流地产作为物流行业的重要基础设施，其市场发展态势备受关注。大客户在物流地产租赁市场中占据关键地位，对市场走向有着深远影响。本报告旨在深入剖析2024-2025年物流地产大客户租赁市场的情况，为相关从业者和投资者提供决策参考。
二、2024年物流地产大客户租赁市场回顾
（一）市场供需状况
供应方面：2024年全国物流地产市场新增供应持续处于历史高位，仲量联行追踪的24个主要物流市场，新增竣工入市项目面积达949万平方米，连续第二年超900万平方米 。上海、南京等城市新增供应集中且达历史最高水平，如上海城市外围新兴物流园区集中入市，为市场带来大量可租赁物业。
需求方面：整体租赁市场活跃度处于相对较弱的复苏状态。2024年24个主要物流市场净吸纳量为780万平方米，虽同比上升8%，但显著低于新增供应量。其中，跨境电商、制造业和第三方物流是主要需求来源，但增长相对温和，而受国内消费疲软影响，批发零售和餐饮行业的新租需求相比2023年有所减少，大型综合电商在多地退至自建库也令市场去化进一步承压。
（二）租金走势
由于租赁需求偏弱、新增供应高位，业主为吸引和保留租户，采取激进定价策略，加大租金优惠力度、提供更长免租期。2024年大部分城市平均租金同比负增长，昆山、武汉等新增供应集中且空置率高的城市，租金同比跌幅在13.8% - 26.5%之间。
（三）大客户行业分布及租赁特点
行业分布：跨境电商成为过去两年增长最快的高标仓需求来源，2023-2024年累计新租面积高达670万平方米，占全部新租面积的35%以上。此外，第三方物流、制造业也是租赁市场的重要力量。
租赁特点：大客户更加注重物流地产的地理位置，倾向于选择靠近交通枢纽、产业园区的物业，以降低物流成本，提高运营效率；对物业的硬件设施和智能化水平要求也越来越高，如仓库的层高、地面承重、自动化仓储设备等；在租赁期限上，部分大客户倾向于签订长期租约，以保障业务的稳定性，也有部分客户因市场不确定性增加，选择更灵活的短期租赁方案。
三、2025年物流地产大客户租赁市场展望
（一）市场供需预测
供应方面：新增供应因去年项目延期交付预计将同比上升23%至970万平方米 ，佛山、北京等城市新增供应均超百万平方米，如北京平谷马坊板块的集中上市将令北京今年的新增供应突破150万平方米。
需求方面：跨境电商需求逐步转向平稳增长和内需相关需求加速的影响相互消长，全年净吸纳量预计将达到690万平方米左右，与去年基本持平 。全方位促消费利好内需相关行业的租赁需求扩张，政府进一步加大消费刺激力度下，预计2025年相关行业的租仓需求将继续较快增长，其中对一线都市圈等消费中心和区域配送枢纽城市的需求提振预计将更为明显。
（二）租金趋势预判
空置率较高的情况下，业主将继续秉持“去化优先”的策略，预计2025年高标仓租金总体上仍面临下行压力，但城市间存在差异。空置率持续在10%以下的深莞惠和宁波市场将录得2%-3%的租金增长；去化压力缓解的环上海区域内租金降幅将普遍收窄；京津廊区域内，受平谷马坊供应爆发影响，预计租金仍有10%左右的下调幅度；成渝区域未来三年新增供应将进入低潮期，但受到当地自建库以及部分空置厂房和低标物业进入市场争夺客户影响，租金仍将录得小幅下跌。
（三）大客户需求变化趋势
服务需求升级：除了基本的仓储和物流功能，大客户对物流地产商提供的增值服务需求增加，如供应链管理咨询、物流信息系统对接、货物分拣包装等服务。
绿色环保需求：随着环保意识的增强，大客户在选择物流地产时，会更加倾向于绿色建筑，对物业的能源效率、环保设施等方面提出更高要求。
四、结论
2024 - 2025年物流地产大客户租赁市场在供需、租金和客户需求等方面呈现出复杂的态势。供应高位和需求增长的不匹配导致市场竞争激烈，租金面临下行压力。但随着政策对消费的刺激以及行业自身的调整，市场也存在着新的机遇。物流地产商需要精准把握大客户需求变化，优化物业供应结构，提升服务质量，以在竞争激烈的市场中赢得优势。投资者则需密切关注市场动态，合理评估风险，做出明智的投资决策 。
