冷库热战2024：大冷库时代奏响行业发展进行曲

如果说近十年物流地产成为投资关注的热点，冷库投资就是金字塔尖上的明珠。

随着居民收入水平的提高，消费者对食品质量、种类、营养、口感多样性的需求不断提升，消费驱动下促进冷链物流高速发展，冷库作为冷链物流的核心资产，长期投资价值被广泛看好。

多路资本布局冷库市场，预示大冷库时代开启新篇章，2024冷库热战就是行业新发展的进行曲。

一、冷库产业发展驱动因素稳定有力

推动冷库产业发展的驱动因素很多，长期驱动力稳定牢靠，成为支撑产业良性发展的基础。

从消费端看，消费者的购买能力在不断提升，消费下沉趋势较为明显，根据国家统计局发布的数据，2023年全国居民人均可支配收入39218元，比上年名义增长6.3%，扣除价格因素，实际增长6.1%。城镇居民人均可支配收入51821元，比上年名义增长5.1%，扣除价格因素，实际增长4.8%；农村居民人均可支配收入21691元，比上年名义增长7.7%，扣除价格因素，实际增长7.6%。可支配收入的增加促使消费者购买品质更高、口味多样食品的意愿提升。

从食品安全保障看，三年新冠疫情让消费者的健康和食品安全意识明显提高。根据欧洲食品信息委员会统计，全球范围内供人类消费的所有食物中，有三分之一是损耗或浪费的。冷链物流是改善食品存储运输条件、减少食品损耗、保障食品品质和安全的重要手段。

从技术装备看，冷库制冷技术、保温材料稳步发展，冷库工程建设已经达到相当高的水准，自动化、数字化、智能化、绿色化技术及先进物流装备在冷库的应用场景越来越多，冷库运行效率和质量持续提升，高质量发展态势逐渐形成。

从增值服务需求看，随着冷链物流基础设施的完善，以及相关从业企业的专业化服务能力提升，产业链对冷链物流增值服务的需求与日俱增，通过加工、清洗、去皮、切片、包装等一系列产品化处理，可以有效提升农产品的附加价值，提高产业链供应链效益。此外，定制化增值服务也成为未来的需求趋势，冷库通过深度融入产业链供应链，不仅能够创造更大商业价值，也能够充分发挥经济社会效益。

二、政策持续引导冷库行业健康发展

冷链相关政策持续推出，引导行业发展方向，指引行业发展路径，强化行业发展动力，是全方位支持冷库产业健康发展的重要动能。

2020年、2022年、2023年，国家发展改革委分三批发布了共计66个国家骨干冷链物流基地名单，面向高附加值生鲜农产品优势产区和集散地，依托存量冷链物流基础设施群建设的重大冷链物流基础设施，是国家骨干冷链物流设施网上的重要节点。

2021年6月21日，国家发展改革委印发了《城乡冷链和国家物流枢纽建设中央预算内投资专项管理办法》，发挥中央预算内投资引导带动作用，提高投资效率效益，重点支持服务于肉类屠宰加工及流通的冷链物流设施项目，公共冷库新建、改扩建、智能化改造及相关配套设施项目。

2021年7月10日，国家发展改革委印发了《国家物流枢纽网络建设实施方案（2021—2025年）》，推动形成以国家物流枢纽为核心的骨干物流基础设施网络和骨干多式联运体系。

2024年5月11日国务院常务会议研究了有效降低全社会物流成本有关工作，提出要进一步优化货物运输结构，大力发展多式联运，深化综合交通运输体系、铁路货运、商贸流通等改革，推进物流数智化发展、绿色化转型，补齐大宗商品物流、冷链物流、农村物流等短板，统筹推进物流成本实质性下降。

三、冷库从高速增长中换挡变速

近十多年来，冷库保有量持续高速发展，根据中冷联盟《全国冷链物流企业分布图》多年统计更新的数据显示，2008年，我国冷库保有量仅有800万吨左右，至2024年，上图企业冷库保有量已经达到6578万吨，年均增长率超过10%，其间还出现过接近20%增长率的年份。

但三年疫情及疫情后的几年间，冷库保有量每年增长率下降到6-8%左右，已经度过高速增长阶段，进入相对平稳的发展周期，甚至可能出现某时某地的供给相对过量，带来部分地区冷库空置率上升和租金下降。

进入市场再平衡周期，冷库增长将更加理智，布局将更加合理，供需关系将得到调整改善，经过换挡变速后的冷库产业也将逐渐走进新的健康发展阶段。

四、大冷库时代的交响乐章

长期价值驱动下，冷库投资热度居高不下。根据中冷联盟整理网络不完全信息，截至2024年5月新签约、开工、在建的大型冷库项目超过80个，累计投资金额接近600亿元。其中，由央国企和地方城投主导建设的冷库项目占比54%，农业企业和食品加工企业等主导建设的冷库占比22%，专业物流企业主导建设的冷库项目占比16%，大型投资集团和外资企业主导建设的冷库项目占比接近8%。项目功能主要集中在产业园区、食品生产加工配送基地、中央厨房项目、冷链供应链基地、冷链物流中心、仓储保鲜设施等。

从新建冷库的投资主体看，中央国企和地方城投积极响应政策号召，依靠土地和资金优势加速布局冷库设施，并逐渐成为冷库基建的主导力量；传统的甲方企业自建冷库和冷链物流体系成为新潮流，不仅有利于控制供应链成本，也能够更好地提升运行效率，成为企业追求降本增效的途径选择之一；专业的第三方冷链物流企业在新建项目的占比较低，如何在新的竞争环境下行稳致远，正在考验第三方冷链物流企业的运营和管理能力；大型投资集团和海外资本在冷库行业的布局潜力更大，凭借更加专业的投资理念和敏锐的市场嗅觉，未来依然是冷库市场重要的竞争力量之一。

冷库行业投资是以长期价值主义为主导的市场赛道，各路资本的角逐将进一步拉升行业价值，推动行业提质增效的进程，综合竞争下考验的是企业的耐力、定力和活力，大冷库时代成就的是有担当、有创新、有魄力的伟大企业。

消费下沉、供应链下行，促使冷链供应链呈现属地化、短链化，链主布局冷库构建核心竞争力，自建自营冷库兼容开放性，聚合整合效应凸显，第三方冷库获客产生新态势。

当前，租干仓改冷库模式风险增大，行业内耗加剧市场寒气，城市大冰箱、骨干基地政策等吸引大批企业入场。冷库行业高地、空白、短板、机会在何方，冷库主力军、新秀、引领者谁在担当，为寻求行业共识、行业共治、行业共荣发展之路，我会拟定于7月10—11日在济南举办第九届冷库产业年会，主题为“跑赢冷库时代”，同期举办冷库三人行、冷链南北大家谈、第32期温度课堂、中冷联盟二届八次理事会等。

参会咨询与报名：

崔磊（13911888352）、杨磊（13601155183）

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