跑赢冷库时代：2024冷库产业竞争格局观察

2024年，在空置率上升租金下行的喧嚣中，冷库行业的研究者在思考，投资者在观察，经营者在探索，冷库产业的新时代正在开启，丛林法则，胜者为王。

一、产业价值观察：重塑“大冷库”认知

冷库作为冷链物流的重要基础设施，在技术、产品、服务的不断完善过程中，冷库的产业价值也在持续升级，围绕冷库核心节点形成了众多产业生态体系，成为支撑经济发展的重要支柱。

2024年，一系列政策措施为冷库产业的发展带来更大动力：新一轮大规模设备更新和智能化改造，为冷库产业技术装备升级带来难得的契机；超长期特别国债的发行将支持基础设施建设和产业升级，推动经济增长，提振市场信心，提高市场流动性和稳定性；培育和发展新质生产力将促进冷库产业整体降本增效提质。

根据中冷联盟整理网络不完全信息，截至2024年5月新开工和在建冷库项目超过80个，包含冷链物流产业园区、食品生产加工配送基地、中央厨房项目、冷链供应链基地、仓储保鲜设施等，累计投资金额接近600亿元，行业投资热情依然高涨。

长期来看，大冷库时代正在来临。冷库对于食品和农产品产业的价值贡献越来越突出，对于经济的稳定与发展价值越来越大，对于保供稳价的社会效益越来越高，尽管冷库行业高增长率、高利润率的发展阶段暂时过去，但长期价值导向将再次掀起冷库行业新的发展高潮。

二、商业模式观察：显性成本与隐性增长曲线

冷库行业的显性成本由建设成本与运营成本组成。其中建设成本包含土建工程、制冷系统、保温系统、地面处理以及其他费用等；运营成本包含水电支出、人工费用、设备维护、固定资产折旧、财务费用、营业税费及其他费用等。冷库显性成本普遍在提高，对行业运营模式提出较大考验。

冷库行业的隐性成本包括设备的不兼容、效率的低下、管理的内耗、决策的失准等，隐性成本更加不易被发觉、不易被量化，但能够对冷库行业的发展产生不利影响。

冷库行业的显性增长曲线由冷库租赁收入、冷链物流服务收入、其他增值服务收入以及土地增值收益等构成。租金下行周期内，冷库租赁收入受到较大影响，传统冷链物流服务价格竞争较为严重，物流用地属于国有建设工业用地，其溢价率和增值空间相对较小，显性成本增加与收入预期减弱合力作用下，冷库行业对开辟新的增长曲线具有强烈的需求。

隐性增长曲线也被称为第二增长曲线，来源于企业的未雨绸缪，来源于“天晴时修屋顶”，来源于“开着飞机换引擎”，需要发挥企业文化和管理的价值，发挥员工的创新创造力，才能更好地打造隐性增长曲线。在同质化竞争严重的当前，冷库行业如何打造隐性增长曲线成为未来竞争的关键。

三、投资逻辑观察：“躺赚”阶段落幕，运营提升价值

二十年前，外资企业将物流地产的概念引入国内。近几年，在一系列冷链政策的支持下，地方政府、国有企业、民营企业、外资企业纷纷聚焦冷库市场，多方资本涌入冷链基础设施建设。如今，冷库租金一降再降，甚至出现“零租金”，是否预示着行业“躺赚”阶段已经过去了？

正如查理·芒格所说，宏观是我们必须接受的，微观才是我们能有所作为的。冷库供给已经从“有没有”阶段发展到“优不优”阶段，高水平的运营将提升冷库溢价能力，冷库从选址规划到设备维护、温湿度管理、库存管理、信息管理、安全管理等，通过科学合理的精益运营提升行业价值。投资逻辑转变让冷库行业走进新的发展阶段。

四、品牌意识观察：打造冷链IP，激活企业生命力

品牌是企业实力、质量、信誉的灵魂，是避免同质化竞争、寻求差异化发展的关键，任何一个行业发展到一定阶段都需要走品牌化之路。冷库行业盈利难度增加之时，也是行业品牌化发展契机来临之日。

当前冷库行业品牌建设薄弱，龙头企业缺失，市场集中度不高，亟需打造一批高价值品牌，创建冷链IP，提升行业竞争力，激活企业生命力，引领和带动行业高质量发展。品牌意识的唤醒将开启行业竞争新赛道。

五、体系思维观察：谋全局，看全域

冷链物流产业链长、业务场景多、服务需求多样，影响冷库发展的因素也较为复杂，需要从整体、全局系统地看行业发展脉络，从中规避风险、寻找机会，企业才能少走错路、弯路，在正确的发展道路上阔步前行。

为帮助企业看清市场形势、洞察行业趋势、把握市场机会，中冷联盟每年举办冷库产业年会，邀请冷库全产业链相关企业，聚焦企业关心关注的问题，共论共谋长期发展之道。年会上曾发布《中国冷库十年发展报告》、《中国冷库百强企业数据调研报告》、《中国冷库企业十大背景研究报告》等，发起“共建绿色冷库”倡议、“绿色冷库行动”倡议等。2024年，依据中冷联盟第三批团体标准工作计划，正在起草制定《冷库制冷系统设计及施工管理要求》、《冷库保温系统设计及施工管理要求》两项团体标准，推动冷库行业健康有序发展。

消费下沉、供应链下行，促使冷链供应链呈现属地化、短链化，链主布局冷库构建核心竞争力，自建自营冷库兼容开放性，聚合整合效应凸显，第三方冷库获客产生新态势。

当前，租干仓改冷库模式风险增大，行业内耗加剧市场寒气，城市大冰箱、骨干基地政策等吸引大批企业入场。冷库行业高地、空白、短板、机会在何方，冷库主力军、新秀、引领者谁在担当，为寻求行业共识、行业共治、行业共荣发展之路，我会拟定于7月10-11日在济南举办第九届冷库产业年会，主题为“跑赢冷库时代”，同期举办冷库三人行、冷链南北大家谈、第32期温度课堂、中冷联盟二届八次理事会等。

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