运营冷链+冷库项目共64个！万科这位地产巨头能否成为冷链巨头？

历程

万科在住宅地产深耕多年，近几年却对冷链物流领域越发关注，怎么回事？我们先回顾下万科物流的发展历程：

2014年，郁亮和张旭一行人去美国考察，向美国华平投资集团的负责人询问：中国还有什么事业未来会蓬勃发展，而美国已经经历过了？华平负责人的答案是物流，并透露已在布局。

2015年，万科成立了万科物流地产发展有限公司，推出独立物流品牌——万纬，正式进军物流地产行业。

2017年，万科开始布局冷链物流，并设立了冷链平台——万纬冷链。

2018年1月，万科出资约170亿元人民币，联合厚朴投资、高瓴资本、中银集团投资及普洛斯首席执行长梅志明所组成的财团，完成对普洛斯的收购，成为普洛斯的单一最大持有人。公开资料显示，普洛斯是在中国、日本、美国以及巴西市场领先的现代物流设施提供商，更是亚洲最大的物流地产商。

2018年7月，万科物流与太古实业签约并购协议，将并购太古实业旗下太古冷链物流资产包，包括上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库。并购完成后，万科物流旗下的冷链物流项目，将覆盖国内一线城市及内陆核心港口城市，具备全国性、一站式的仓储、干线、配送等专业服务能力。标志着万科物流进一步扩大冷链业务版图，全力打造冷链物流领先品牌的雄心显现。

现状

8月21日，万科董事、执行副总裁、首席运营官张旭在万科2019年中期业绩推介会上表示，中国冷链业务才刚刚开始发展，万科有先发优势，希望借助太古优秀的管理制度和团队把冷链业务做得更快一些。万科希望在一二线城市都能布局，能为这些城市提供冷链基础设施服务，保障食品安全。

万科去年7月收购了太古实业旗下的7座冷链库，开始了全国冷链板块的布局。张旭表示，万科收购太古部分冷链业务以后，目前该业务发展得还不错，当时的出租率大概只有20%多，现在不断地通过客户服务拓展客户，特别是服务头部客户，比如肯德基、必胜客、沃尔玛等全球跨国企业，建立自己的能力和信用。万科现在运营的冷链库有9个，业绩增长都不错，也给了万科把这个业务做得更大一些的信心。

张旭认为，中国冷链业务才刚刚开始发展，美国的头部企业占了市场份额的24%，行业前两名占了其中45%以上份额，但中国前100名的企业只占到整个市场的10%，这个行业刚刚开始，万科有先发优势。

张旭认为，中国冷链市场规模预计会超过4000亿，年复合增长约15%，未来成长空间相当大。自2017年进入冷链物流市场，目前万科冷链物流已进入19个城市，拥有21个项目。

物流仓储服务方面，万科以“万纬物流”为物流仓储服务平台，经过近四年发展，目前服务客户超过800家，涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。

经营好现有项目，完善布局是物流仓储服务的基本盘。围绕基本盘，万纬物流一方面通过精益管理及信息化手段提升经营能力，通过优质服务赢得客户；另一方面持续加大项目储备，完善冷链布局。

今年上半年，万纬物流新获取项目9个，合计可租赁物业的建筑面积约为74万平方米。目前万纬物流已进驻44个城市，获取127个项目，可租赁物业的建筑面积996万平方米；共运营64个项目（含55个高标库项目和9个冷链项目），其中高标库稳定运营项目平均出租率为92%。同时，通过对部分现有项目设计方案进行调整、增设冷链功能的方式，万纬物流进一步加快了冷链业务对全国核心城市的覆盖。

详解

万科为何要挣物流行业这份辛苦钱？

作为中国知名的房地产品牌，万科集团为何要进入只能赚“辛苦钱”的物流地产领域呢？对此，万科集团执行副总裁、首席运营官张旭表示，万科进入物流地产的初心在于构筑老百姓践行美好的生活通路，成为嫁接产业与老百姓的桥梁，让社会更高效。我们看到在欧洲、在美国、在日本，这两年物流事业发展非常快。当GDP增长慢的时候，靠什么？提高效益和效率。物流事业是一个非常长远的，能够提高整个社会效益和效率的事业。

从前文可以很显然的看出，万科对于进军物流产业做出了充分的准备。先是参与普洛斯的私有化，并成为了普洛斯最大的股东，之后又收购了美国第三大冷链物流运营商太古冷链在中国地区的冷链物流资产平台。除此之外，万科旗下的万纬物流自主研发了WMS、OMS、TMS等物流管理系统，还与微软、杉数科技等在技术上达成战略合作。目前万纬物流已具备全国性、一站式的仓储、干线、配送等专业服务能力。

为何进入冷链物流行业？

张旭表示，之所以切入到这一领域，一方面是因为政府与社会对保障食品安全的需求，“让人民吃得放心”上升到了新高度；另一方面是难以满足这一需求的行业现状。在美国，行业龙头可以做到市场份额的24%，排名第二的企业可以占到20%。而在中国，目前还没有行业龙头企业。

张旭还表示，冷链行业目前得到了政府的高度重视，在7月底中央政治局会议上被称为“补短板”行业，而且目前中国冷链行业高度分散、服务标准参差不齐，导致无法服务行业众多高端企业，亦无法对整个行业起到推动作用。

尽管未来冷链行业将会迎来15%的速度增长至4000亿元人民币左右的市场规模，但在中国还没形成规模效应，行业集中度低，如果企业不能做到并保持在行业领先地位，那么可能哪一天就会被并购掉。如果万纬在这个领域做到数一数二，也有千亿的市场份额可供其发展。

“万纬”新品牌的大作为

2015年，万科集团启用了“万纬物流”作为进军物流地产的新品牌，为电商、零售、3PL、快递快运、冷链等领域的客户提供仓储设施基础服务，业务范围包括高标准现代化仓储的投资选址、开发建设、招商运营等，并通过网络化布局，迅速扩大规模。

据介绍，之所以启用新品牌“万纬”而不是沿用“万科”，也是想给这份事业更大的想象空间。

而4年来，万纬也确实给万科，给物流行业带来了很大的“想象空间”。万纬物流已经拥有1000万平方米仓储面积，覆盖45个城市，在建及运营共计136个项目，服务了300多家客户。

张旭说，“中国可以有1万家房地产企业，但是在物流仓储业务里能生存五家就不错。所以，最终是要做规模的。如果你不能做到前三，你可能根本没有任何生存的空间。如果你不能做到前三，可能哪一天就会被第一第二把你并购掉。”

基于这样的思考，万纬的拓展可谓迅猛，尤其是在工业物流用地资源稀缺的一二线城市。同时其还成立了物流地产基金，加速物流地产投资布局。

而除了不断扩大的规模，有万科的品牌背书、资金实力与开发能力，万纬在客户开发上也更有优势。目前，万纬的客户已经囊括了京东、唯品会、苏宁等电商企业，百世、菜鸟、德邦、安能、日日顺等快递快运企业，3M、国药集团等实体制造企业，家乐福、屈臣氏、国美等现代零售企业，佳沛、Driscoll's 怡颗莓等国际水果品牌以及野兽派、完美日记等新经济体企业。

万纬物流在冷链领域的服务和科技能力

首先是科技。其不仅有一支专门的技术团队，还与顶尖科技公司微软、杉数科技达成了合作。微软的实力人尽皆知，杉数科技在路径优化方面也卓有优势。另外，目前万纬物流也已拥有了自己的WMS、OMS、TMS系统。值得一提的是，万纬物流还有自己的配送队伍，有自营车辆，也有外协车辆。所有车辆都由运输管理系统TMS管理，实现全程可追踪，可视化。

其次是服务。万科带给万纬物流的不仅是资金，还有服务基因。举一个直观的例子，万纬冷链的穿堂达到了18米，而业内的平均值则为12米。在平常人眼里这或许是浪费，但在万纬看来这是为了更好的运营和服务。“当你有足够的更大的操作空间的时候，你的效率会更高。当货物从车上卸下来装到库里面的时间最短，你就保证品质最好。”

对于未来，张旭介绍说万纬冷链将形成“三段式”布局，为每个家庭的美好生活保驾护航。所谓的“三段式”布局包括：

原产地雷达：即田间冷链最先一公里。

城市接力棒：承担城市中转和城市配送；

到家的守护者：将新鲜美味送往最后一公里至千家万户。

结语

近几年，冷链已然是一片红海；海上千帆竞发，你追我赶，十分热闹。但仔细一看，浮在海面上的大都是一些排水量仅几百吨的小船，甚至有的还是帆船，偶或可见一两艘大船，也就是“千把吨”，个别自称为行业领军企业的冷链公司，其销售额仅仅市场的百分之一不到。

而当人们放目远眺大洋彼岸的美国，表面上看，冷链似乎还是一片蓝海，没多少船，但却都是万吨级的，有的还是“航母级”的，在其周边，则围绕着各类为其服务且利益相关的大小船只。

这说明什么？相信大家心里都清楚。

如今，我国的冷链物流行业的发展空间越来越大。以冷库为例，根据中冷联盟2019版《全国冷链物流企业分布图》数据显示，2019年我国冷库库容量约为 4600万吨，相比于2008年的850万吨，增长近5倍，平均每年以15.6%至19.3%的速度持续增长。10年间，我国冷库增量世界第一，总库容世界第三。

有数据显示，万纬物流的高标库规模已经悄悄做到了行业第二。另一组数据显示，其冷库规模已经做到了行业第一。且不论数据是否确实，即使已是行业第二，万科在物流地产的局，才刚刚开始。能否能为冷链巨头之一，相信日后自有分晓。