不提防这四类风险，冷链物流园区要长草

​​​近几年，冷链园区和冷链物流中心的投资热火朝天。有房地产公司转型投资，有连锁零售和连锁餐饮企业升级投资，有大型食品企业业务多元化投资，有传统铁路物流企业发展布局投资……忽然之间，国内似乎到处都是冷链园区和冷链物流中心。

仅听介绍，这些冷链项目都很完美，但外行看热闹，内行看门道。怎么判断一个冷链园区或冷链物流中心是成功还是失败？运行水平高、一般还是差？在这里给出四大重要指标，帮助大家辨别。

一、看目标

任何项目都有一个目标，比如要求在一个规定时间内实现既定的营运目标。一般冷链项目的营运目标都是3年内达到，即使不能完全实现目标，也能明确看出实现目标的趋势。

比如某冷链园区在开始规划时就确定目标是垄断区域市场，在三年内实现目标代表项目成功；第三年已占据大部分当地市场份额，并且持续增长，可预期达到目标，也算基本成功；如果到第三年还不知道如何实现目标，项目就失败了。

失败原因：达不到既定目标通常因为企业投资时太过激情，没有从整体上做战略分析，或是战略分析出现错误，对市场需求和自身定位出现明显偏差，导致冷链物流项目从最初就方向错误，和市场需求南辕北辙。

补救措施：没得救。

二、看业务

冷链园区或物流中心里的业务是空闲、繁忙还是均衡，机器设备和作业区是充分利用、半闲置还是全闲置？比如笔者曾参观一个大型地方农业企业的冷链物流中心，有不少生鲜加工车间都空闲着，购置的进口机器也很少启动。业界流传，商超餐饮类企业的中央厨房有70~80%都处于亏损状态。

失误原因：造成闲置亏损状态最重要的原因是项目定位不够准确。比如某些商超餐饮企业的中央厨房项目，企业认为自己的中央厨房是以满足社会化需求为主的工厂，但又没理解到自己在社会供应链中的位置，还按着自己需求在建设，导致很多品类的生产线开工不足，而另外一些品类可能产能不足，直接形成亏损。

其次，冷链物流项目的执行步骤不科学。项目建设一次到位，不进行阶段拆分，就无法节省固定投资，后期市场有变，也无法改建。正确的做法是先以某个简单熟悉的业务为主，比如大宗仓储，以复杂的新业务为试水，比如城市配送、生鲜加工等，在试水过程中积累人才和经验，培育市场。在新业务发展比较成熟时，再启动后续项目。

这种失误一般都由于企业规划项目时贪大贪全，风险看不透彻，退路没准备好。如果没有专业咨询，老板自己决策就责任在老板；如果聘请了咨询公司，咨询师没有发现风险，就是咨询公司的责任；如果咨询师发现并提出了问题，老板仍然一意孤行，这也是企业自身的责任。

补救措施：补救难度大。产能不足可根据作业区情况进行设备增加，闲置设备只能尽力根据市场需求做流程改造，调整生产线和设备，改变生产品类，以减少亏损。

三、看财报

通常冷链项目的投资是3年持平，5年盈利，冷链物流园区和物流中心的投入产出是否达到要求，看看财务报表就能判断。

失误原因：财务报表上投资产出数据不好看，原因多数出在规划设计时，对收益盲目乐观，错误高估盈利，导致不需要的温层被设计出来，加工品类增多，甚至增加了不需要的品类。少数出在没有做严谨的数据分析，直接进入建筑施工图纸阶段。数据分析应包括冷链项目中的温层和面积、货物存量和流量、各个品类的加工需求和产能、服务体系的上下游数据、不同运营模式的数据分析以及收益构成等重要内容。当然，基于数据分析有预估成分在，规划不可能做到未来100%符合发展现实，只能尽量准确，接近现实。

补救措施：补救难度较大。如果不涉及重要设备的更换和建筑改造，可及时调整营运模式、作业流程，使业务运营正常稳定。

四、看建筑

冷链项目建筑包含低温与物流特性，专业性很强。建筑不专业，轻则增加能耗、妨碍作业，重则无法使用，投资报废。比如有冷链物流中心地层防冻没处理好，使用几年后地层拱起，导致叉车等运输设备无法使用，货架被顶翻；或者保温墙面硬度比常温建筑小，不耐撞，防撞设施不到位，保温层损坏风险高；或者库内温度不稳定，形成冷凝水，加快设备老化……

失误原因：造成建筑出现问题的原因很简单，即专业度和经验值不够。当前常温物流建筑多，低温建筑相对较小，无论是建筑设计院还是工程监理单位，都缺乏的冷链专业知识和经验。

补救措施：视情况而定，有些无法补救，如地面不平；有些补救很费力，如出现冷凝水，受损的部位都需更换；有些可以通过增加设施补救，比如库板防撞。