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2024年03月05日 星期二

话说冷库 | 超全冷库选址指南,投资建设少走弯路

来源:世邦魏理仕、 物流技术与应用

2023-11-21

随着冷链物流领域的支持政策相继落地。冷库作为冷链物流的重要基础设施,在冷链需求不断增长的趋势下,冷库投资价值骤升。

 

虽然我国现有冷库无法满足居民消费升级的需求,供不应求的局面会在长期一段时间内存在,但作为投资者,应保持谨慎心态,做好相关市场调研,以保证效益最大化。

 

冷库投资选址策略

 

建议投资者围绕区位经济趋势、客户需求画像、基础设施完备程度和竞品情况四个要素来制定投资和选址策略,提升冷库项目的投资回报。

 

01

注意区位优势

从国家政策导向、城市经济和交通枢纽定位、冷库供需情况以及投资市场流动性等方面综合考量,北、上、广、深一线城市及其卫星城市是冷库投资的优先选择对象,内陆城市中武汉、成都等核心物流枢纽以及消费规模较大城市,具有较强的增长潜力,也是冷库投资布局的重要对象。

 

冷库投资选址的一般性要求

冷库基础设施因其冷冻冷藏的功能属性,耗电量大,因此要求所在区域有可靠电力和水源供应,也需具备稳定的网络环境。

冷库供电属于第二类负荷,需要有一个可靠性较好、电压为106千伏的外部电源;在特殊情况下,如遇35千伏电压电源时,尽可能一次变为0.4千伏。新建高压输电线路至电源接火点的距离应力求缩短。选址时应对当地的电源、供电量作深入了解,并应与当地电业部门联系,取得供电的证明。如果附近没有电源,需另选库址。除边远地区外,一般不考虑自己设发电设备供电。

冷库用水量较大,库址附近必须保证有充裕的水源,一般可取用江河水或深井水。500吨以下的冷库在无天然水源的情况下,也可采用自来水,但应根据库址其他条件经过技术经济综合比较后确定。

冷库选址还应避开有污染的化工厂、水泥厂、煤厂、传染病院以及其他产生有害气体、烟雾、粉尘、臭气和对地下水有污染的工业企业。其卫生防护距离必须符合国家工业企业设计卫生标准的规定。

 

冷库选址的基础要求

01 最大辐射范围

对周边城市的最大辐射半径可达300公里;

02 最小配送距离

城市内配送距离30公里以内为宜,不超过50公里;

03周边交通便利

周围5公里范围内有高速路入口,若有火车站、飞机场、港口等存在多式联运可能性的场所更佳;

04 能源供应稳定

所在区域有可靠的电力和水源供应;

05 环境条件良好

远离有害气体、粉尘等污染源;

冷库24小时制冷作业,不宜过于靠近居民区。

 

冷库投资区位优先于租金

根据调研显示,仓储区位优先于租金成为受访企业仓库选址的共识。靠近消费者和终端市场、靠近交通设施、靠近制造商和供应商分列选址要素的前三位,物流企业通过优化仓储网络布局实现整体供应链降本提效。

以上要素在冷库投资选址中同样适用,冷链食品对于存储条件、时效要求更高,因此冷库对于区位、周边环境、产业及消费热度等方面有更高的要求。

1、国际门户城市:

冷库需求旺盛,冷库租金和出租率也保持较高水平,具有长期稳定的增长空间。建议投资者关注北上广深以及周边城市的冷库投资机会,新项目地块开发和存量项目升级改造并重。

2、全国性交通枢纽:

处于冷链体系中的关键节点,经济能级和枢纽能力将继续提升。建议投资者关注枢纽城市内热门子市场、优质区位的冷库投资机会。

3、区域性经济重镇:

消费规模增长潜力巨大,冷库市场将会得到进一步改善,但租金水平和出租率存在一定的波动性。建议投资者可联合冷链食品企业或进口贸易商共同规划和开发冷库,绑定租户未来三至五年的冷库需求。

 

02

不同区位的客户画像浅析

冷库投资要注意所在区域的潜在客户群,重点关注进口食品、生鲜电商、大型商超、连锁餐饮等企业冷链需求聚集的区域和位置。

1、港口仓位于主要港口城市

主要租户为跨境食品电商、肉类、乳制品、果蔬及海产品等进口贸易商,冷库面积通常为20,000-50,000平方米,通用性较强,具有较强的投资价值。

2、区域分拨仓/中心仓位于枢纽城市

主要租户为生鲜电商、连锁餐饮、连锁商超、食品生产加工、三方物流等企业,冷库面积通常为20,000-50,000平方米,冷库功能较为齐全、通用性较强,具有较强的投资价值。

3、城市配送仓位于主要消费地城市

靠近消费热点区域,主要租户为生鲜电商、连锁餐饮、连锁商超、三方物流等企业,冷库面积通常为10,000-30,000平方米,冷库主要用于下游的快速调拨和配送,通用性强,具有极强的投资价值。

 

03

基础设施完备程度

202112月国务院发布《十四五冷链物流发展规划》,明确冷链物流是中国产业升级和扩大内需进程中的重要基础设施,提出到2025年初步形成衔接产地销地、覆盖城市乡村、联通国内国际的冷链物流网络。

冷链仓储服务领域主要包括三类企业,分别为:冷库基础设施提供商、第三方运营商和综合服务提供商。

1、冷库基础设施提供商

通常具备较为优质的冷库资源,在冷库的投资、建造/改造等方面具备较为丰富的经验;

2、冷库第三方运营商

通常较少自建冷库,主要是通过租赁现成冷库(或改造冷库)进行运营管理,在库内操作和现场管理方面具有较为成熟的经验;

3、综合服务提供商

通常为上游客户提供一站式服务,既在全国投资布局冷库网络,又在搭建库内运营团队,为客户提供冷库存储+库内操作的综合服务。

冷库基础设施是冷链业务的底盘,具有位置优势和建造品质优势的高标准冷库,将会受到市场和客户的青睐。同时,具备高效稳定的库内运营水平和客户服务能力,也越来越成为上游企业选择冷链合作伙伴的重要考虑因素。

 

04

注意区域内竞品情况

知己知彼,百战不殆,了解周边竞品的相关情况有利于判断区域内冷库总供应量及未来新增供应。通过周边竞品对比分析,指定科学合理的产品规划,打出价格优势。

对于冷库库址的选择,确定冷库的区域位置是重中之重,位置选择是否合理,关系到工程速度、基建投资和投产后的管理以及经济效益。

 

冷库规划与设计的流程

 

 

冷库选址确定后,应立即根据现有资料拟出总平面布置方案和草图,以供技术勘测、征地以及征求城建部门意见所用。待技术勘测工作全部完成,地形、地质、土壤、水文等资料齐全后,再结合城建等有关部门的意见,修改方案后,绘出正式的总平面布置图。

冷库往往由主库与附属建筑组成,主库包括不同单元,如冷却间、冻结间、冷藏间、气调保鲜间、穿堂、冷库站台等等;附属建筑包括制冷压缩机房及设备间、生产加工车间等等。

对于冷库的布置,应尽量做到工艺流程顺畅,不交叉,生产和进出库运输线路通畅,不干扰,路线较短;符合厂()区总平面布局的要求,与其他生产环节和进库物资流向衔接协调;高低温分区明确,尽可能各自分开;在温度分区明确、内部分间和单间使用合理的前提下,缩小绝热围层的面积;适当考虑扩建和维修的可能。

在布置中可充分运用穿堂作为连接各部分的纽带、衔接前后工序的桥梁与物资流通的渠道。

 

01

冷库规划和设计中应遵循的原则

1、安全防护

低温环境会危害人员健康,应当避免长时间在低温下作业,避免面对或者背对风操作。合理设置货架布局以及冷间布局,使操作流程连贯顺畅,加快作业节奏,缩短库内的停留时间。对于库门反锁、制冷剂泄漏等潜在危险的防范,设计时也应充分考虑。

2、通行顺畅

所有通道出入口应当尽量保持平整,减少有一定角度的坡面以及台阶的存在。对于冻货物的搬运,无坡度与无台阶的出入口最为便捷。所有通道应当尽量宽敞,便于货车及人员通行。为避免不必要碰撞,应减少通道转弯,如必须使用转弯,应当尽量加大转弯处转角。因库内外温差大易产生水汽,最好采用平整防滑的地面,避免局部积水或者地面凹凸不平。

3、标识醒目

库房内外应当尽可能提供多种标志和信息源,以适合操作人员作业。如以各种标志给作业者提供库内环境的信息,使人们能最大范围地感知其所处环境的空间状况,以减少对于阴冷环境的紧张感和产生危险的可能性。

02

冷库规划设计中的注意事项

与普通建筑不同,冷库有许多独有的特点,需要在规划设计中重点考虑。

1、功能多样

冷库不仅具有仓储功能,还可兼具加工、包装、配送等延伸功能,必须要满足各种不同食品冷加工生产工艺流程的合理要求,对于库内外运输条件、包装规格、托盘尺寸、货物堆装方式、设备布置等也要进行针对性设计。

2、少开孔洞

为保持冷库内温度湿度平稳恒定,一般不开窗,并尽量减少孔洞,工艺、水、电等设备管道尽量集中使用孔洞。库门是库房货物进出的必要通道,但也是库内外空气热湿交换量最显著的地方,在满足正常使用的情况下,门的数量也应尽量少。在门的周围应采取措施,如加设空气幕、电热丝等。

3、减少冷桥

在相邻但库温不同的库房或者库内与库外之间,由于建筑结构的联系构件或者隔热层中断等都会形成冷桥,容易出现结冰、霜、露现象,若不及时处理会致使冷桥附近隔热层和构件被损坏。为防止热量传递影响库房温度和防止建筑结构的损坏,在设计、施工和使用时应当注意尽量减少冷桥的形成。

4、隔热减耗

冷库内外一般温差较大,为减少冷量损耗,减少或者限制外界热量通过库房的围护结构进入库内,需在冷库建筑的围护结构上设置具有隔热性能的隔热层,而且要有一定的厚度和连续性。此外,为减少太阳辐射热的影响,冷库表面颜色要浅,表面光滑平整,尽量避免大面积的日晒。屋顶可采取措施,如架设通风层来避免太阳辐射热直接通过屋顶传入库内影响库温。

5、地坪防冻

冷库地坪虽铺设与库温相适应的隔热层,但并不能完全隔绝热量的传递,只能降低其传递的速度。当冷库降温后,库温与地坪下土层之间会产生较大的温差以及冰晶形成,最终将引起地坪冻臌或者地基冻臌现象,危及建筑结构安全。因此,低温冷库的地坪除了设置隔热层、隔汽层、防潮层之外,还需要采取地坪防冻措施,使地坪下的土层温度保持在0以上。